5月以来，房地(dì)产(chǎn)板块个(gè)股多出现小(xiǎo)幅(fú)上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数(shù)本月涨幅约(yuē)为2％。而以公募基金为代表的机构(gòu)对于这(zhè)一板块已经在悄然(rán)布(bù)局。数(shù)据显(xiǎn)示(shì)，以南(nán)方和华夏(xià)的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日时(shí)有小幅(fú)增长。根据(jù)基金(jīn)一(yī)季(jì)报统计，龙(lóng)头(tóu)与地方国企(qǐ)央企获得增持，持仓(cāng)数量(liàng)占流通股比重(zhòng)增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募(mù)基(jī)金对房(fáng)地产的配置看，2019年末，公募(mù)所持(chí)有的房(fáng)地产行业标的市值(zhí)约1188亿元，占其所持股(gǔ)票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市(shì)场表现出色，但公募所持房地产公司市值(zhí)在股票资产(chǎn)中的(de)占比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进(jìn)一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三年来(lái)的首次回升，年底这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公(gōng)募对房(fáng)地产行业的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在今年(nián)一季度得以延续。数(shù)据统(tǒng)计显示，公(gōng)募(mù)重(zhòng)仓持有房(fáng)地产板块(kuài)一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市值前五个(gè)股分别为保利发(fā)展、招商(shāng)蛇口、万科A、华(huá)发股份(fèn)、滨江集(jí)团，持仓市(shì)值占板(bǎn)块比(bǐ)重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公(gōng)募对于房地产的投资愈发有(yǒu)集(jí)中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示(shì)，在公(gōng)募(mù)基金一季报汇总的重仓股中，房(fáng)地产板块排名(míng)最(zuì)高的是保利发(fā)展，在(zài)基金(jīn)重仓(cāng)第33位。排名第二的是(shì)招商蛇口，排在第(dì)78位。而(ér)老牌(pái)龙头(tóu)股万科A排(pái)在第(dì)96位(wèi)。对(duì)比去年四季报(bào)，变化之(zhī)处首(shǒu)先在(zài)于几(jǐ)只房地产龙(lóng)头股从排(pái)位上看均有退(tuì)步，尤其是万科最为明显；其次(cì)是金地集(jí)团退出百(bǎi)大之列。但(dàn)考虑到房地产是复苏链上最后一环，且首季(jì)并(bìng)非行业(yè)销售(shòu)旺季，其传(chuán)导到二级市场乃至(zhì)机构持(chí)仓上(shàng)还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房(fáng)地(dì)产已经进入大分化(huà)时代，一二(èr)线城市好(hǎo)于(yú)三四(sì)线城市(shì)。而映(yìng)射到二级(jí)市场投资上(shàng)，配置房地产(chǎn)行业轻松收获行(xíng)业(yè)贝塔的红(hóng)利期一去不(bù)返了。“如果按(àn)照(zhào)产业周期来(lái)分类，包括房地(dì)产(chǎn)等几类行业在盖特纳曲线(xiàn)里属于成熟(shú)期或者衰退期的行业(yè)，传统认知上没有什么投资机会的。但在(zài)这几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似的行(xíng)业也出现了一些机会，背后的逻辑是供(gōng)给侧发生了更大的变化。”一不愿具名的(de)上(shàng)海公募基(jī)金经(jīng)理(lǐ)指出。

　　不(bù)过(guò)也有公募人士(shì)持谨慎乐(lè)观(guān)态度(dù)：“行(xíng)业前(qián)几(jǐ)年17亿～18亿平方米的年销售面积很难(nán)再出现了，2022年光是居民存款数量增加了15万(wàn)亿元(yuán)。中国存量有400亿平方米建筑(zhù)面(miàn)积，考虑存(cún)量地产的更新，也有近10亿平方米(mǐ)。需(xū)求(qiú)端还需(xū)要有一定的政(zhèng)策出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也指出：“时(shí)至今日，无论从城镇(zhèn)化(huà)的进(jìn)程，还(hái)是人均(jūn)住房(fáng)面积（接近30平(píng)/人），我国(guó)均已告(gào)别住房短缺(quē)时代(dài)，而目前(qián)居民的杠杆率和(hé)房价收(shōu)入也不支撑每年18万亿元的销售额，以及过快上行(xíng)的房价，因而行业高(gāo)增的(de)时代(dài)已经过去，未来行(xíng)业的(de)需求或将回落，在此(cǐ)过程中，伴(bàn)随着(zhe)地产的高杠杆属性(xìng)，就(jiù)很(hěn)容(róng)易出现信(xìn)用风险问题（类似2022年(nián)的民营地产爆雷），行业进入到供给侧出清的过程(chéng)。这个(gè)过程中，综合竞(jìng)争力(lì)强的公司就(jiù)能(néng)够通(tōng)过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当行业(yè)需求见(jiàn)顶(dǐng)回(huí)落(luò)时，行业的贝(bèi)塔(tǎ)已经过去了，但不代表没(méi)有(yǒu)投(tóu)资机(jī)会，机会(huì)在于城市、位(wèi)置、产品的阿尔(ěr)法，而对应(yīng)到股票投资(zī)，就是强(qiáng)竞争力(lì)公司的(de)阿(ā)尔法。”

　　或(huò)许(xǔ)也是基(jī)于这样的认识转变，精耕细(xì)作个股(gǔ)成(chéng)为公(gōng)募乃(nǎi)至(zhì)整体(tǐ)机构的务实之举。

　　机构配置(zhì)房地(dì)产“风物长(zhǎng)宜(yí)放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优(yōu)质区域性标的(de)成香饽(bō)饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块(kuài)个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收盘(pán)，中(zhōng)信房(fáng)地产指数(shù)本月涨幅约为2％。从(cóng)具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万(wàn)房地产板块个股，在纳入统计的124只房地产类标的股中，本月以来实现(xiàn)股(gǔ)价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰(qià)好排(pái)名前(qián)五的公司月内(nèi)涨幅超过(guò)了10％，它(tā)们分别是(shì)上实发(fā)展、浦(pǔ)东(dōng)金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排(pái)名第一的上实发展，五(wǔ)一(yī)假期归来后日成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两(liǎng)个交易日(rì)收出涨停。从该股的基本面来(lái)看，上实(shí)发展的主营(yíng)业务为房(fáng)地产开发与经(jīng)营。公司(sī)的主要(yào)产品及(jí)服务为房(fáng)地(dì)产销售、房(fáng)地产(chǎn)租赁、物业管理(lǐ)服务(wù)、工(gōng)程项目、酒店经营。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归(guī)母净(jìng)利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营业总收入(rù)27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大(dà)流通股股东来看，各类(lèi)机构都有对(duì)其布局(jú)的例(lì)子。以3月31日时的首季十大(dà)流通股股东来看， 具体(tǐ)包括公(gōng)募的上银基金、私募的(de)迎水文龙、中央汇金、长城(chéng)资(zī)产管理(lǐ)公司等都跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂(zàn)时排名第二(èr)的浦东金桥(qiáo)也是(shì)上海本(běn)地房企，其第一(yī)季度的(de)收入利润规模大(dà)幅度复苏。究其原因，一方(fāng)面是(shì)该公(gōng)司(sī)后疫情时代出租(zū)率复苏至近年来(lái)最高，另一(yī)方(fāng)面则是公司拿地结算持续性向(xiàng)好，从(cóng)数字(zì)上(shàng)看，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积约54万平方(fāng)米。

　　在这样的(de)业绩(jì)势头(tóu)向好背(bèi)景下，自然也吸引(yǐn)了知名机构在其中(zhōng)持续驻足(zú)。从第(dì)一季(jì)度十大(dà)流通股股东来看，知名私(sī)募高(gāo)毅邓晓峰的(de)两只产(chǎn)品依然在前十中，这(zhè)也是连续第三(sān)个季(jì)度他有的(de)两只产(chǎn)品(pǐn)杀入前十。同(tóng)时榜单中(zhōng)还有一支大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区域性地产公司(sī)外，荣安(ān)地(dì)产则是主要(yào)布局在深(shēn)圳(zhèn)的地产公(gōng)司，一季报交出的(de)也是一份(fèn)报喜的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红周刊》注意到两只公(gōng)募指(zhǐ)基首季新杀(shā)入十大(dà)流(liú)通股股东行列(liè)。具(jù)体说来， 南方(fāng)中(zhōng)证全指(zhǐ)房地产ETF上榜排名(míng)第(dì)七位，富国中(zhōng)证指数1000增强则(zé)排名第九位，此外(wài)联袂(mèi)出(chū)现的机(jī)构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红(hóng)周刊》采访时，兴证全(quán)球基金相关(guān)人士分(fēn)析：“经历过行业洗(xǐ)牌和(hé)兼并重(zhòng)组后(hòu)，龙头(tóu)的价值更为笃定(dìng)突出；从拿地端看，2022年土地市场(chǎng)大幅降温，优质土地供(gōng)给较多（券商(shāng)测算对应潜在毛利(lì)率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多(duō)数(shù)房企受限于信用问(wèn)题或者资(zī)金紧张没法拿地(dì)，龙头(tóu)房(fáng)企趁机(jī)获取低成本土地，龙头房企的(de)拿地力度(dù)（拿地金额/销(xiāo)售金额）基(jī)本在(zài)30％以上；从(cóng)融资上(shàng)看，龙头房企东京是不是日本首都 东京不是日本的首都吗杠(gāng)杆率较低(dī)，净负债率(lǜ)基(jī)本(běn)在(zài)70％以下，而其他房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有(yǒu)限，从融资(zī)成本看，龙头房(fáng)企的融资(zī)成本(běn)不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2东京是不是日本首都 东京不是日本的首都吗023年的销售(shòu)，龙(lóng)头(tóu)房企明显跑(pǎo)赢行业(yè)，1～4月(yuè)百强房(fáng)企的销售(shòu)额(é)增速为9％，而TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中(zhōng)特估的浪潮下(xià)，央国企地产股(gǔ)或存在(zài)发展的(de)大好机会(huì)。中信证券指出(chū)：“房(fáng)地产行业的结构性(xìng)机会依(yī)然(rán)存在，少部分公司尤其(qí)是央企占据显著优(yōu)势，其主要又体现为库存(cún)的优势(shì)。央(yāng)企(qǐ)地(dì)产公(gōng)司，现阶(jiē)段表现出较低(dī)的融资成本，优质(zhì)的开(kāi)发资源(yuán)和良好的不动产资产运(yùn)营能力的多重(zhòng)竞(jìng)争优势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央企相较于(yú)民营地产公司(sī)也是更有(yǒu)优势的。”吕功绩强调(diào)，“对(duì)于减值、土(tǔ)地资源债(zhài)权债务关系(xì)等问题，市场对民营房开企业的资产会有更多(duō)担忧和(hé)质疑，所以在这一轮行(xíng)业出清的过程(chéng)中，央国企相较于民企(qǐ)来(lái)说(shuō)估值的(de)修复更明显(xiǎn)。中特(tè)估的(de)角度从中长期的维度看，行(xíng)业的逻辑(jí)在于集中度提升后，行业进入高质(zhì)量发展阶段，具备较快速发展阶(jiē)段更稳定(dìng)且可预(yù)期的盈利和现金流创造能力，以(yǐ)此(cǐ)带来(lái)估值中枢的提升，应(yīng)该关注估值相对较低，企业自(zì)身(shēn)资产的(de)质量好、运营能力强(qiáng)、可以创造持(chí)续现金流的企业。”

　　“存量时代(dài)中行业普涨的(de)概(gài)率比较低(dī)，行业内部将(jiāng)出现分(fēn)化，要关注将受益于行业集中度提升(shēng)的(de)头部公司。”星石(shí)投资(zī)首席研(yán)究官方磊也表示(shì)。

　　顺(shùn)应机构这一思(sī)路的话，或许还是保利发展、招商蛇(shé)口等国(guó)资(zī)背(bèi)景龙(lóng)头(tóu)前(qián)途更为光明。不(bù)过国投瑞银基金投资(zī)部(bù)副总(zǒng)监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要(yào)客观地去持(chí)续观(guān)察(chá)国企央企在三(sān)个方面(miàn)是(shì)否可以(yǐ)维(wéi)持，首先是融资成本保持低位，其次是销售份额持(chí)续提升，再次是(shì)拿(ná)地(dì)份额持续提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机(jī)构需要多给一(yī)些耐心

　　而(ér)《红(hóng)周刊》也根据房企一季(jì)报梳理发(fā)现，对于(yú)2022年的业绩出现的(de)整体下(xià)滑，2023年(nián)一季度(dù)的业(yè)绩分化更趋(qū)明显(xiǎn)，保利发展(zhǎn)、滨江集团等房(fáng)企营收、净利(lì)均实现了业绩的回正，甚(shèn)至(zhì)是较大增速的增长。而这些公司也是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名(míng)房地产业内人(rén)士张宏伟向《红周刊》分(fēn)析(xī)表示，业(yè)绩出现明(míng)显改善的房企(qǐ)，主(zhǔ)要是因为过(guò)去两(liǎng)三年时间，尤(yóu)其是在2021年下(xià)半年民(mín)营房企不怎么投(tóu)资拿地之后，国有(yǒu)企业(yè)仍在持续性地拿地(dì)，且主要集中在(zài)核心(xīn)城市，投资力度较大。投(tóu)资的(de)驱动能够推动(dòng)房企销(xiāo)售(shòu)业(yè)绩的增(zēng)长(zhǎng)，从而在2023年(nián)一季度市场恢复但(dàn)仍处于调整的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过(guò)张(zhāng)宏伟同时也(yě)提醒(xǐng)表示，在房地产的复苏(sū)过程中(zhōng)，还面临(lín)着一些不确定性。其实整个市场从四月份开始又在往(wǎng)下(xià)掉。除了杭(háng)州、成都(dōu)等极个别城市四月环比(bǐ)三月相对(duì)表现较好之外，包括北京(jīng)、上(shàng)海(hǎi)在内(nèi)的绝(jué)大(dà)多数城市都出现环比下滑的情(qíng)况。而现在五月的(de)市(shì)场表现也不太乐观(guān)。按照现在的经济状况、收入(rù)情(qíng)况，以及市场的去库存压力、企业的资(zī)金面压力，可能会出现，到六月份(fèn)房企为(wèi)了半(bàn)年报(bào)冲业绩(jì)出现市场的(de)短期反(fǎn)弹外的一个市场乏力现象。也就是说，第二季度、第三季(jì)度增长不确定性(xìng)的压力(lì)仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长陈昊扬也(yě)向(xiàng)《红(hóng)周刊(kān)》指出，现(xiàn)在整个房地产以及其上下游(yóu)产(chǎn)业链(liàn)的复苏速度都比想象的要慢很多，我们(men)要多(duō)给一些耐心，这个时(shí)候，在房地产以及上下游就不是(shì)赚快钱的时候(hòu)，只能(néng)赚他(tā)基(jī)本面的钱(qián)。但这也意味着(zhe)，只有极为少数(shù)的(de)、做得比同行好得多的(de)企业(yè)，会(huì)伴随整个行(xíng)业的弱复苏，业绩会逐(zhú)步体(tǐ)现出来。所以(yǐ)只能耐心地去等待(dài)它的基本面不断地(dì)凸显出来，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊发(fā)于5月13日(rì)《红(hóng)周(zhōu)刊》，文中提及个股仅为举例分析，不(bù)做买卖推(tuī)荐。）

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