文：任泽平(píng)团(tuán)队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消(xiāo)预售制了。 1月17日(rì)召开的(de)全国住房和城乡建设(shè)工作会议提出“有条(tiáo)件的可以进行现房销(xiāo)售”，不足一个月时间，已有山东、安徽(huī)、河(hé)南、四川、广东等地明确表态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该(gāi)取(qǔ)消商(shāng)品房预售制了，用你的(de)钱，建你的(de)房子(zi)，还烂尾(wěi)了，这是(shì)对购房者的不公平。以后(hòu)谁有钱谁建房，没钱没实力(lì)的别(bié)建了(le)，不能把包袱甩给(gěi)老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)和社会，这是房地产从大开发时代步入(rù)高质量发展(zhǎn)阶段(duàn)的必然趋(qū)势，也(yě)是对购房老百姓的(de)最大保(bǎo)护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代(dài)，对(duì)购房民(mín)众不公平的(de)预售制已经过(guò)时了，该取(qǔ)消了，改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当(dāng)然二次房(fáng)改是个技术活，兼顾化解停贷、复(fù)工保(bǎo)交楼、重组房企债务(wù)、恢(huī)复市(shì)场(chǎng)信(xìn)心以及(jí)长效机制(zhì)，长效机制四(sì)大关键是(shì)推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性(xìng)稳定和(hé)房地产税。如果按照经济规(guī)律办事，中国(guó)一(yī)定能实现房(fáng)地产软(ruǎn)着陆和长期(qī)平稳健康发展，跨过(guò)这道关，解(jiě)好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为什(shén)么要取(qǔ)消(xiāo)预售制、改为现房销售？大家想想，绝大部分商品是(shì)一手交(jiāo)钱一手交货，预售制(zhì)是对购买者的单方面(miàn)不公平(píng)制度(dù)，购房老百姓几乎承担了所有商(shāng)品不(bù)能交付的(de)风险。从个人层(céng)面看(kàn)，预售(shòu)制对购(gòu)房者非常不(bù)公平，比如(rú)，交房等待(dài)期一般为(wèi)两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承(chéng)担银行利(lì)息，还要承(chéng)担延迟交房(fáng)、房(fáng)屋质量、房产证延期办(bàn)理(lǐ)甚至不(bù)能交房的风险。从(cóng)行业层面看，预(yù)售制助推部分(fēn)房企(qǐ)过(guò)度(dù)举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下行周(zhōu)期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险。取消预售(shòu)制(zhì)，改为现房销售，这样有(yǒu)助于落实中央房住不炒精神(shén)、有助于(yú)保(bǎo)障购房老百姓权益(yì)、有助于房企稳(wěn)健发(fā)展，一举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什(shén)么建议取消(xiāo)预售制度？预售制(zhì)度(dù)怎么(me)来的？国外什(shén)么情况？简单科普一下：商品房预(yù)售最早(zǎo)源于中(zhōng)国(guó)香港，俗称卖楼花，卖(mài)期房，是一种开(kāi)发商放(fàng)杠杆(gān)的方式。98年房改，由(yóu)于商(shāng)品(pǐn)房(fáng)短(duǎn)缺，房企缺(quē)资金，借鉴中国香港，引入了(le)商(shāng)品房预售制度(dù)。其(qí)实，当前世界不少国家存在预(yù)售制。但是，重点来了！发达国家一般有严格的监管保障措施，开(kāi)发商在(zài)项目(mù)获得政府(fǔ)批准后才可以开始销售，买家在购买(mǎi)期房后并非像中(zhōng)国一样在支付完首付(fù)款后(hòu)从银行一次性贷款支(zhī)付剩余全部房款，而是(shì)根(gēn)据开发(fā)商工程进度(dù)在完(wán)全交房前进行分期(qī)支付。所以，预售制度是需要严格(gé)的资金监(jiān)管、分(fēn)期支付以及违约处罚措施作为保障的，如果(guǒ)没(méi)有(yǒu)这些保障(zhàng)措施，一定会触(chù)发风险，对购房民众不公平，所(suǒ)以不如借机取消(xiāo)预(yù)售制度，以后(hòu)改为现房销售(shòu)。客观讲预(yù)售(shòu)制度有(yǒu)一定历史阶段(duàn)性，现在中(zhōng)国住房进入存量时代，取消预售制度有助(zhù)于降负债降杠杆，不(bù)再把烂(làn)尾(wěi)风险甩给老百姓和社会，当(dāng)然这需(xū)要配套房企债务(wù)重组、复工保(bǎo)交楼(lóu)、恢(huī)复市场(chǎng)信心和(hé)房地(dì)产长效(xiào)机制。这是(shì)个技术活，只要坚持市场(chǎng)化改(gǎi)革，中国一定(dìng)能化解这(zhè)个难题，让房地产回归(guī)实体经济(jì)和居住(zhù)属性(xìng)，安(ān)居(jū)乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消(xiāo)预售制，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道(dào)能不能兑现(xiàn)的(de)营销手(shǒu)段，而是(shì)所见即所得的过硬的产品质量和(hé)诚信，这才是对购(gòu)房民众的最根本最(zuì)实质(zhì)的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。所有商业的本(běn)质(zhì)是向善(shàn)，是以客户为中心，房地(dì)产也不能例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家(jiā)人(rén)。从这个角(jiǎo)度，取消预售制(zhì)、实施现房销售是实(shí)现老百姓安居乐业、社会长治久安、行(xíng)业企业(yè)健康发展的重大措施(shī)。在当前的情况下，取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制要结(jié)合(hé)稳楼市、房(fáng)地产软着陆、打通金融支持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作(zuò)者十年前在国务院发展研(yán)究(jiū)中心参(cān)与财税(shuì)改革方(fāng)案研(yán)究时，对预售制、房地(dì)产税(shuì)、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融(róng)稳定(dìng)、房(fáng)企(qǐ)杠杆率等进(jìn)行(xíng)过(guò)长期系统的专项研究(jiū)。（参考后来形成的(de)专著《房地产(chǎn)周期(qī)》）　　

　　目(mù)录

　　1 中(zhōng)国(guó)内地(dì)商品房预(yù)售制的(de)前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售(shò标准大气压和常温常压，常温下的标准大气压u)制推动城市化进(jìn)程，但背后潜藏(cáng)的(de)风险(xiǎn)确(què)实存在(zài)

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售(shòu)资金(jīn)第三方(fāng)全(quán)程监管，交付时(shí)开发(fā)商凭验(yàn)收凭(píng)证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供(gōng)期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金(jīn)由银(yín)行监管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制(zhì)的(de)前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五(wǔ)十(shí)年(nián)代在(zài)中国香港，楼宇出(chū)租是地产行业(yè)盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转期(qī)长等问(wèn)题(tí)，分层销售孕育而生(shēng)。20世纪50年代，中(zhōng)国(guó)香港还未推行公共房屋制度，许(xǔ)多人栖(qī)身于木屋或(huò)者其他临时住宅，住房的(de)需求是相当高，不(bù)过大多数居民的(de)储(chǔ)蓄很少。当时(shí)楼宇(yǔ)买卖多(duō)数以一整栋楼为单(dān)位，需要雄厚(hòu)的资金(jīn)实力才(cái)能(néng)购买。虽然楼(lóu)宇出租(zū)是(shì)中国(guó)香港地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租(zū)资金周转期(qī)长等问题。针对这一系列问题，不(bù)少地产商开始探求新(xīn)的方式，如把楼宇契(qì)约切(qiè)开，即“分契”，然后(hòu)将(jiāng)楼宇(yǔ)分层出售。这模式一经推行(xíng)，购买楼宇的市民数量(liàng)有所(suǒ)增加，开(kāi)发商(shāng)资(zī)金周转加(jiā)快(kuài)。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式(shì)引入房地产销售(shòu)，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍英(yīng)东(dōng)创办(bàn)立信置业有限公司，凭(píng)借商业直觉(jué)和(hé)多(duō)年经营杂货铺(pù)、海上(shàng)驳运业务的经验，对于(yú)商品流通(tōng)、资金周转有着独(dú)到的见解，在努力寻求(qiú)方法加(jiā)快自身(shēn)资金周(zhōu)转(zhuǎn)。当时其在(zài)购下(xià)九(jiǔ)龙(lóng)的一块地盘(pán)后(hòu)，除了分层出售、还印发售楼说明(míng)书，上有文(wén)字(zì)详尽说明楼宇的地势环境(jìng)、建筑材料、分(fēn)层价格、订购方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是另外一个亮点，即先收(shōu)取买家(jiā)的订(dìng)金，采用类似租金的分期付款形(xíng)式，等新楼落(luò)成时，收齐买家的钱，买家就拥有(yǒu)了自己的房产。这(zhè)种方式减(jiǎn)轻了(le)民众购房的资(zī)金压力，加速了房屋的建造(zào)和(hé)销售，也解决(jué)了制造商的(de)资金问题，降低投资风险，在当时可谓是“双(shuāng)赢(yíng)”的(de)举措。“预售楼花+分期付款”的销售模(mó)式成(chéng)为当时(shí)中(zhōng)国香港房地产市场的一大特色(sè)，纵观(guān)中国(guó)香港房地产市场的改革，“卖楼花(huā)”模式高效(xiào)率地解(jiě)决了核心的住房(fáng)供不(bù)应求的问题，使(shǐ)房市(shì)发展(zhǎn)进入新(xīn)阶(jiē)段。

　　预(yù)售楼花模(mó)式推动了中国香港楼市几十(shí)年繁荣，但期间(jiān)也出现过(guò)“烂尾楼”的(de)情况(kuàng)，但监管部门不断完善、规范化，建立健全的监管(guǎn)机(jī)制，促进市场健康发(fā)展。例(lì)如，1960年，位(wèi)于大角咀(jǔ)的一个楼盘因建筑费用超支停(tíng)工，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年(nián)后，中国香(xiāng)港管理部门(mén)提升(shēng)了对于预(yù)售(shòu)楼花制度(dù)的监管，即要求开发商(shāng)在预售前，确保地价款已经全部支付，还要证明自身有资金等能力把项目完(wán)成，资金需(xū)放入律(lǜ)师所托管，支取时需律所和建筑师的核(hé)准。为了防(fáng)止开发商、律所、建(jiàn)筑师等造假，套取(qǔ)监管账户资金，中(zhōng)国香港要求(qiú)律师行在银行(xíng)开设的(de)信托账户（监管账户）、开发商(shāng)操作等采取全透(tòu)明化(huà)机制，且银行的责(zé)任上升，如出现房屋“烂尾”情(qíng)况(kuàng)，银行(xíng)将成最大风险方，后续需自身推(tuī)动项目完(wán)工。随着监管(guǎn)体(tǐ)系逐(zhú)步完善(shàn)，出现(xiàn)“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　二十世纪九十年代，中国(guó)内(nèi)地面临住(zhù)房需求大和供(gōng)给量(liàng)短缺问(wèn)题，引入“卖楼(lóu)花”制度。建国以来(lái)，中国内地优先发展(zhǎn)重(zhòng)工业，强(qiáng)调基础建设(shè)，这一导向使前期发展(zhǎn)工(gōng)业化的进程大于城市化进程，唯(wéi)有解决住房基础等城市化(huà)配(pèi)套问题(tí)，才能进一(yī)步(bù)推进(jìn)城市化。但当时推行(xíng)的是“统(tǒng)一管理，统一(yī)分配，以租养房”的福(fú)利分房(fáng)制度，住房市场发(fā)展起步(bù)较晚、增速较慢，福利分房制度也出现了(le)分配不(bù)公、效率低(dī)、配套差等问题，因此福(fú)利分房(fáng)制度不再适(shì)用于(yú)当(dāng)时的国(guó)情。叠加(jiā)房地产市场(chǎng)面(miàn)临商品(pǐn)房的需求量大，而社会缺少大型房地产开(kāi)发商，商(shāng)品房(fáng)供应量小的困境，此时引入中国香港(gǎng)的“卖楼花”模(mó)式无疑是对(duì)内(nèi)地房(fáng)地产市场的(de)一针强心剂。从1994年(nián)起，中(zhōng)国内地逐(zhú)步引(yǐn)进中国(guó)香港预售商品(pǐn)房(fáng)制度，先后(hòu)出(chū)台多(duō)项(xiàng)文(wén)件，大力(lì)支(zhī)持国内(nèi)房地(dì)产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇(zhèn)住房制度改革，加快住房建(jiàn)设的通知》文件，决定停止(zhǐ)住(zhù)房(fáng)无偿实物分配，逐步实行(xíng)住房分(fēn)配货币化、住房供给(gěi)商品化、社会化的住房新(xīn)体制，从计划经济下(xià)的福利分(fēn)房转向(xiàng)市场经济的商品房(fáng)。房地(dì)产(chǎn)市(shì)场采用预售制，允许开发商(shāng)卖期房，解决了房企缺少资金和开发(fā)时间周(zhōu)期长的两大难题(tí)，开发商以预售(shòu)款(kuǎn)撬动下一(yī)个项(xiàng)目的(de)开(kāi)发，形成滚动开发模式，住房供应(yīng)速度加快。自(zì)此(cǐ)中(zhōng)国(guó)内地开始房改货(huò)币化，中国人(rén)民银行等多方迅速出台相关的信贷政策，支(zhī)持购房者(zhě)，极大作用(yòng)推动了(le)房地(dì)产(chǎn)市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形(xíng)成契合中国内地(dì)的商品房预售(shòu)制度。预售制的(de)初衷是为了缓(huǎn)解房企资(zī)金(jīn)压力，加快城镇(zhèn)住房建设。具体来说，是指房地产(chǎn)开发企业将正在建设中的房屋预先出售给购房者，由购房者(zhě)支付定金或房款的(de)行为。区别于(yú)中国香(xiāng)港，在(zài)中国内地实践过程中，商品房预售流程(chéng)为(wèi)：房(fáng)地产开发商办(bàn)理预(yù)售许可(kě)证(zhèng)-签订商品房买卖合同-进行备案登记和(hé)预(yù)告(gào)登记-交付房屋。在购房过(guò)程中，购房者需(xū)要一次性付清首(shǒu)付款，并采用银行贷款的形(xíng)式一次性付清剩余(yú)房款，换言(yán)之，房屋未建成，开发商可(kě)能(néng)已拿(ná)到了全部购房款，这点(diǎn)与中(zhōng)国香港的按照工程进度付款有(yǒu)所不同。对中国内地的开发商(shāng)而言，预售制商品房也开启了高周转、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动(dòng)城市化进(jìn)程，但背后潜(qián)藏的风(fēng)险确实存(cún)在

　　作为(wèi)中国内地商品房销售的最主要方式，预售制极大缩短房企(qǐ)现金(jīn)回笼周(zhōu)期，同时增加市(shì)场商品房(fáng)供应，推动了城镇化发展进程(chéng)。预售制(zhì)在(zài)过去20多年(nián)对中(zhōng)国内地房地产市场的稳步发展(zhǎn)起(qǐ)到了(le)重(zhòng)要(yào)作用，不仅(jǐn)解决了(le)房地产市场(chǎng)快速(sù)发展(zhǎn)阶段的资(zī)金需求，也提高(gāo)了居民居住(zhù)水平，中(zhōng)国内(nèi)地(dì)城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居(jū)到基本适居，住房事业取得(dé)巨大进步(bù)，数十年时间走完发(fā)达(dá)国家几百年城(chéng)镇化路程(chéng)。改革开放以来(lái)，城镇化进程进入(rù)快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面(miàn)积由(yóu)7438平方公里(lǐ)增长至60721平方(fāng)公里，增长(zhǎng)7.2倍。标准大气压和常温常压，常温下的标准大气压根(gēn)据我们发布的《中国住房(fáng)存量报(bào)告：2021》测(cè)算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇(zhèn)住(zhù)宅存量从不到14亿平(píng)增至(zhì)313.2亿平，城镇人均(jūn)住房建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套(tào)数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户(hù)比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前已(yǐ)成为中国内地商品(pǐn)房销售最主要(yào)方式，2005年中国(guó)内地商品住宅期房(fáng)销售(shòu)面(miàn)积占(zhàn)总销售(shòu)面(miàn)积(jī)的比重为63％，而(ér)2021年期(qī)房累计销售面积达(dá)15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售(shòu)制也(yě)推动了中(zhōng)国内地房地产行业的(de)发展。中国(guó)内(nèi)地房地产历经二十多年长周期繁荣，行业各项指标大幅(fú)增长(zhǎng)。1999-2021年(nián)，房(fáng)屋新开工面积(jī)从2.2亿(yì)平(píng)增至19.9亿(yì)平，累(lèi)计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发(fā)投资完成(chéng)额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积(jī)和销售(shòu)金额(é)分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计(jì)上(shàng)涨(zhǎng)11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的(de)快速发展，房(fáng)地产企业从无到有(yǒu)、从国企先(xiān)行到民企(qǐ)崛(jué)起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍(bèi)。

　　标准大气压和常温常压，常温下的标准大气压rong>二十年来房地产也成为(wèi)拉动中国内地经济高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地(dì)产(chǎn)带动的上(shàng)下游(yóu)产业链特别长，高(gāo)达(dá)50多个行业。2020年房地产(chǎn)及其(qí)产业链(liàn)占GDP的(de)17.2％（完全(quán)贡献(xiàn)），其中房地产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直(zhí)接贡(gòng)献），房地产带动(dòng)产业(yè)链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡(gòng)献(xiàn)），其(qí)中房(fáng)地(dì)产对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产(chǎn)完全拉动的投(tóu)资占全(quán)社会固定(dìng)资(zī)产(chǎn)投(tóu)资(zī)的(de)51.5％，其中，房地产开发投资占固(gù)定资(zī)产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷(dài)款占(zhàn)银行各项(xiàng)贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等(děng)通道业务(wù)，占比超过三分之一。从(cóng)房地产(chǎn)融资(zī)存量占(zhàn)社融存量比重看，2021年(nián)12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大(dà)面积(jī)违约，将(jiāng)导(dǎo)致(zhì)银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠道，根据我们(men)的(de)《中国住房市值测算报告》，2020年中国住(zhù)房市值(zhí)为62.6万亿美(měi)元(yuán)，大于(yú)美国的33.6万亿美元、日本的(de)10.8万亿(yì)美元、英法德三国(guó)合(hé)计的31.5万(wàn)亿(yì)美元。从住(zhù)房市(shì)值(zhí)占股债(zhài)房(fáng)市值的比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值(zhí)与股债房市值的比例较(jiào)高(gāo)，主要是因为住房市(shì)值高(gāo)，以及中国资本市场发育尚不成熟，直接融资比例较低，股票(piào)、债券市值较低，居民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制(zhì)背后潜藏的(de)风险确(què)实存在，当(dāng)前(qián)的(de)负(fù)面效应愈发(fā)凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品(pǐn)是(shì)一手(shǒu)交钱(qián)一手交货，预售制是对购买者的单方面不公(gōng)平制(zhì)度，购房(fáng)老(lǎo)百姓(xìng)几乎承(chéng)担了所有商品不能交付(fù)的风险。比(bǐ)如，交(jiāo)房等待期一般为(wèi)两年，在(zài)此期间，购房者不(bù)仅(jǐn)承(chéng)担银行利(lì)息，还要承(chéng)担延迟(chí)交(jiāo)房、“一房二(èr)卖(mài)”、房(fáng)屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能(néng)交房等风(fēng)险。另外，购房者(zhě)和开发商(shāng)之间(jiān)的购房合同、购房者和银行(xíng)的按揭(jiē)贷(dài)款合同是(shì)两个独(dú)立的合同(tóng)关(guān)系，如(rú)果(guǒ)开发商发生(shēng)违约(yuē)，购(gòu)房(fáng)者只能根据购房合同向开发(fā)商主张权力，但依旧需要根据按(àn)揭贷款(kuǎn)合同按时向银行进行贷款偿还，因此购(gòu)房(fáng)者承担(dān)的风险较大(dà)。

　　从行业层(céng)面看，预售制助(zhù)推部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下(xià)行(xíng)周期，会引(yǐn)发资(zī)金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险，进行影响自身信用和购房(fáng)者(zhě)对行业(yè)的信心。

　　从金融(róng)层面看，银(yín)行作为(wèi)按揭贷款(kuǎn)的(de)发放方，一(yī)旦房企因为市场波动(dòng)或(huò)经营不善，出现资金(jīn)链断裂等一系列问题(tí)，导致“烂(làn)尾”等情况，而房(fáng)企通(tōng)过(guò)与购房者签订的预售(shòu)合同和按揭(jiē)合同，已经从银行获得房(fáng)款(kuǎn)，如果购(gòu)房者(zhě)丧失还款能力或短(duǎn)期不能(néng)还款(kuǎn)等，则风(fēng)险完全由银行承担，银行将(jiāng)面临较大的坏账压力。

　　从监管角(jiǎo)度(dù)看，购房者的(de)预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根(gēn)结底两个字那就是“没(méi)钱”，即没钱(qián)付工程款。在2004版的《城(chéng)市(shì)商品房预售管(guǎn)理(lǐ)办法》中明确规(guī)定(dìng)了(le)开发企业(yè)预售商品房所得款(kuǎn)项应当用于有关的工程建设，商品房预售款监(jiān)管的(de)具体(tǐ)办法，由(yóu)房(fáng)地(dì)产管理部(bù)门制(zhì)定。但多年(nián)以来全国并(bìng)没有(yǒu)统一的预售资(zī)金监管规定，各地(dì)实行“一城一策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长沙等城(chéng)市重点监管资金比例为总预售(shòu)款的(de)15-40％左右，郑州、福(fú)州(zhōu)、合肥等城市则按照项目的建安成本乘以建筑面积或者项(xiàng)目(mù)工程总额(é)报价计算重点资(zī)金。而事实是，不少购房(fáng)款未进入监管账户(hù)、或进(jìn)入监管账户后被挪用，导(dǎo)致(zhì)楼盘没有资金继续(xù)建(jiàn)设(shè)。收(shōu)楼遥遥(yáo)无期(qī)，月(yuè)供却被迫继续还(hái)款。那么(me)，监(jiān)管(guǎn)账户(hù)资金如何(hé)被挪走(zǒu)的？实际上，在过去房地产大开(kāi)发时代的(de)高周转背景下，抽调预售款(kuǎn)监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总(zǒng)承包方，以工(gōng)程建设名义，获得监管账户拨付资金，再由工程(chéng)方将资金转(zhuǎn)给房企，而拨(bō)付(fù)的工程款，远超工程进(jìn)度所需。通过这些方(fāng)式(shì)套(tào)取的资金，在房企各地项目间流动，变相加杠杆，这(zhè)样做提供(gōng)了资金流动性，房企抽调(diào)资(zī)金统(tǒng)筹(chóu)拿地、还(hái)款和楼盘建设，形成(chéng)一种资金循(xún)环高周转模式，但一(yī)定(dìng)程(chéng)度上把风(fēng)险甩给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说(shuō)，国外商品房(fáng)预(yù)售制度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对(duì)于购房者预付(fù)资(zī)金(jīn)，一般设有定金或预付款保护机(jī)制，如英(yīng)国、日(rì)本(běn)；

　　2）预付款比重(zhòng)：要(yào)求购房者支付的预付款比(bǐ)例相(xiāng)对较低，绝(jué)大(dà)部(bù)分房款(kuǎn)在房屋交(jiāo)付后(hòu)开始支付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付款一般以定金方式支(zhī)付，或按工程进度(dù)分(fēn)期支付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般采用(yòng)两种方式发放按(àn)揭(jiē)贷款，一是按工(gōng)程进度(dù)付款，按揭贷(dài)款按照工程(chéng)进度逐渐(jiàn)发放，购房(fáng)者开始月供；二是房屋交付后(hòu)发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品(pǐn)房提供期(qī)房烂尾保险，在商(shāng)品房出现(xiàn)重(zhòng)大(dà)延(yán)期或重(zhòng)大(dà)缺陷时，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交付质量的保(bǎo)障有两种方式(shì)，一是(shì)期(qī)房由政(zhèng)府或第三方验收合格并提(tí)供(gōng)验收凭证后，开发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得购房(fáng)者支付(fù)的(de)房款(kuǎn)。二(èr)是开发商为(wèi)购房者提供一定(dìng)的保(bǎo)修期(qī)，通(tōng)常1-5年(nián)，保修期(qī)满，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第(dì)三方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭验收凭证取得(dé)房(fáng)款

　　美(měi)国期(qī)房定金一定期(qī)限内(nèi)无(wú)条件返(fǎn)还，最低(dī)首(shǒu)付比例为3.5％，交房前(qián)仅支付(fù)首付，其余房(fáng)款交付后按揭还款，交(jiāo)付(fù)前(qián)资(zī)金由第三方全程监管，交(jiāo)付时(shí)开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款。

　　定金及首(shǒu)付环节，定金比例一般为房款的(de)1％-5％，首付比例最低可低(dī)于3.5％，根据(jù)美国官方数(shù)据，2021年(nián)美国平均首付(fù)比例(lì)为12％。

　　余(yú)款支付(fù)方面，除定金或首(shǒu)付(fù)外，购房者在房屋(wū)交付后通过按揭贷(dài)款(kuǎn)支(zhī)付剩余房款。

　　资(zī)金监管方面(miàn)，美国(guó)为防止开发商挪用资金，购(gòu)房者的定金及首付款由第三方公(gōng)证行(xíng)或产权保险公司的信(xìn)托账户监管(guǎn)。如果(guǒ)开发(fā)商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资(zī)金可通过申请(qǐng)仲(zhòng)裁取(qǔ)回，且不承担任何责任与损失。而开(kāi)发商(shāng)在房屋建设过程(chéng)中的资金(jīn)全部(bù)来自(zì)银行，银行根(gēn)据工(gōng)程进度向开发(fā)商提供一定比(bǐ)例(lì)的(de)贷款(kuǎn)，由于开发(fā)商(shāng)挪(nuó)用资金(jīn)直(zhí)接损害(hài)银行利益，银行有充分动机(jī)监管开发商施(shī)工进(jìn)度。开发商在房(fáng)屋交付时需取得由政府相(xiāng)关部门经审查(chá)后发(fā)放的验收(shōu)凭证(zhèng)，通过验收凭证向银行得到购房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首(shǒu)付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　德国期房可(kě)零(líng)首付购房，房(fáng)款(kuǎn)按建造工期进度支付(fù)，按(àn)揭按工期放款后还(hái)贷，房(fáng)贷利率采用固定(dìng)利率，开发商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预(yù)售门(mén)槛(kǎn)方面(miàn)，德国开发(fā)商(shāng)在项目获批(pī)后即可(kě)预售房屋(wū)。签署购房合同(tóng)前，购房(fáng)者需支付约2000欧的定金并进(jìn)行预约(yuē)公(gōng)证，签订合同(tóng)后定金退还。如由于(yú)任何原因不能购买，定金(jīn)按照德国法律(lǜ)全部退还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房(fáng)者需支(zhī)付公证费和土地交易税，分(fēn)别(bié)为房屋售(shòu)价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费(fèi)用不包含在购房款中，属(shǔ)于购房附加费。

　　首付方面，德国(guó)没有规(guī)定最低首付(fù)比(bǐ)例，可零首(shǒu)付购房。

　　余(yú)款(kuǎn)方(fāng)面，德国也采取按工期支付房款的制度，一般分7笔进行支(zhī)付，具体(tǐ)支付节(jié)点、比例因(yīn)项目而异。一般来说，支付节点可分为公证后、主体完工、内(nèi)部水暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃(lí)完(wán)工、室内清(qīng)洁及墙面完工、地板完工、全部(bù)完工，支(zhī)付(fù)比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购(gòu)房者可(kě)在(zài)支付房款前申(shēn)请房(fáng)贷，房(fáng)贷利率(lǜ)采(cǎi)用固定利率(lǜ)，银行(xíng)按施工节奏(zòu)分多次(cì)发放贷款，每笔贷款给予(yǔ)购(gòu)房者一(yī)定使用(yòng)期(qī)限，期限结束后，购(gòu)房(fáng)者开始还贷(dài)。

　　保险方面(miàn)，德国保险公(gōng)司针对期(qī)房(fáng)设计(jì)了两种保险，保险的功能是当(dāng)房屋出现重(zhòng)大延期或重大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)险公司保证开发商(shāng)赔偿或(huò)修复，开(kāi)发商破(pò)产，由(yóu)保险(xiǎn)公司(sī)负(fù)责(zé)相应赔偿(cháng)。保险由(yóu)开发商或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时(shí)支付

　　英(yīng)国预售制设(shè)有10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制，交(jiāo)房前付(fù)款比例(lì)仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律(lǜ)师严格监管(guǎn)。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方均有一(yī)名律师，负责沟通期(qī)房交易中的房产、资(zī)金、合同(tóng)等各个环节(jié)，各(gè)环节(jié)内容确认无误后(hòu)签订首付(fù)交(jiāo)换(huàn)合(hé)同。

　　定金(jīn)方面，英(yīng)国设置了10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制，当开发商(shāng)出现(xiàn)财务、经营问题时，购(gòu)房者10％的定金由保险公司赔付，而(ér)超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首(shǒu)付比(bǐ)例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签订21天(tiān)内支付(fù)。

　　余(yú)款支(zhī)付(fù)环节，英(yīng)国采取按工程进度(dù)付(fù)款(kuǎn)的方式，但(dàn)是交房前付款比(bǐ)例相对较低(dī)，一般会在(zài)合同签订6-24个月分别支(zhī)付(fù)两笔5％-10％的(de)款项(xiàng)，即交房前(qián)付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房(fáng)后支付。

　　交付(fù)环(huán)节，英(yīng)国(guó)规定房(fáng)屋必(bì)须(xū)经过(guò)房产公证公司的检验验收后(hòu)才能交(jiāo)付(fù)，交付后方可按揭还贷。

　　资(zī)金监管环节，英国(guó)期房预售(shòu)资金监(jiān)管极为严格，资金也由律师监管(guǎn)，在确认工程(chéng)进(jìn)度、支(zhī)付相关款(kuǎn)项过程中，由买房律师(shī)将资金(jīn)转(zhuǎn)给卖方律(lǜ)师，卖方律师(shī)转给开发(fā)商，即资金(jīn)在进(jìn)入开发商(shāng)账户前(qián)经过两道关口(kǒu)，有利于保障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设(shè)置期房预付款保(bǎo)全措施

　　日本(běn)期(qī)房交易立(lì)法，定金(jīn)超(chāo)5％或(huò)1000万日元时，开发(fā)商必须完成“预售房定(dìng)金保全措施”，交房前付款比例不(bù)超(chāo)房款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿(cháng)约10％房款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结(jié)束后由于(yú)房屋供给(gěi)严重失衡，叠加法律(lǜ)空白(bái)，社会(huì)上“一房二卖”现象(xiàng)普遍，为此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑物交易(yì)法》，经多(duō)次修订，目(mù)前(qián)是唯一一部规范期房(fáng)交(jiāo)易(yì)的(de)法律。

　　定金(jīn)保护方面，根据日(rì)本《宅地建物取引(yǐn)业法(fǎ)》，对购房者支付(fù)定金超过5％或超1000万日元的部分(fēn)，法律要求开发商必须完成(chéng)定金(jīn)保全(quán)措施才可(kě)预(yù)售(shòu)。什么是(shì)定(dìng)金(jīn)保(bǎo)全措施？即买卖双(shuāng)方签订购房合同(tóng)时，开发商向金融机构或(huò)指定保证(zhèng)机构(gòu)或(huò)保险机构签订(dìng)定金(jīn)保(bǎo)证委托合(hé)同，设置(zhì)购房者定金的保证或保(bǎo)险，并(bìng)将(jiāng)相应的保证金证明书交付(fù)给购房者。除定金外，其(qí)他预先支付(fù)的购房(fáng)款也受(shòu)该措施保护。若开(kāi)发商倒闭导致期房(fáng)烂(làn)尾，购房(fáng)者可凭保证金证明书向(xiàng)金融机构或保(bǎo)证机构或保(bǎo)险公司兑付，同时，开(kāi)发(fā)商(shāng)需向购房者赔(péi)付违约金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前只(zhǐ)需(xū)支(zhī)付最多不超20％的(de)定金，签订购房合同(tóng)后，购(gòu)房者即可向银行申请贷款，但交房后才开始(shǐ)按揭贷款，除定金(jīn)外的(de)剩余房款在交房后开始支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　新加坡(pō)期房(fáng)购房者违(wéi)约可返还相(xiāng)当于3.75％房款的订(dìng)金，首付比例20％，余款按(àn)工程进度(dù)支(zhī)付，所有资金进银(yín)行(xíng)专(zhuān)门(mén)项目资(zī)金账(zhàng)户，交房后满1年保(bǎo)修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节(jié)，新(xīn)加坡开发商有统一的(de)选购权合(hé)同以及订金(jīn)返(fǎn)还(hái)机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作为订金，OTP有效期(qī)14天(tiān)，执(zhí)行OTP则进一步签(qiān)订购买合同，不(bù)执(zhí)行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订(dìng)购房合同后，购房者需支付15％的首付及印(yìn)花(huā)税，同时购房者向银(yín)行申请按揭贷(dài)款。

　　余款支付上(shàng)，新加坡(pō)期房(fáng)同样采取(qǔ)按工程进度(dù)付款的方式，《发展商条(tiáo)例》对期房付款流(liú)程(chéng)做了统一详(xiáng)细规定，要求(qiú)所有开发商遵(zūn)守，支付节点一般为合(hé)同签订(dìng)后、地基完工、框架完工、管道门窗(chuāng)等完工等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依(yī)照工程进度放(fàng)款，月供(gōng)在(zài)此过程(chéng)中随着放出贷款的增加而增(zēng)加，未放款部分无需(xū)月供(gōng)。

　　资金监管方面，购房(fáng)者的订金与付款会存入银(yín)行专门的项目资金账户，账户资金提取须与房屋(wū)建(jiàn)设有关。房屋交付(fù)后，购房者享受1年的房屋(wū)保(bǎo)修期，此后购房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当前房地(dì)产(chǎn)到了(le)政策出手临(lín)界点，重点是保交(jiāo)楼和房企重(zhòng)组。一方(fāng)面，加大对刚需和改善型需求的支持力度，长短兼(jiān)顾妥(tuǒ)善应对局部停贷现象，重点是保交楼保复工保民生，给予强有力的金融工具支持。另一方面，从现在起，对还在正常运转的房企包括(kuò)民营企业，加大支持(chí)力度，由优质房企牵头并购重组整个(gè)行业，为(wèi)每个房企配套(tào)AMC和(hé)财团(tuán)，给予金(jīn)融工具配套。

　　二(èr)，中期来看，应充分(fēn)估计形(xíng)势复(fù)杂性和(hé)人(rén)性复杂性(xìng)，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢(huī)复市(shì)场信心以及长(zhǎng)效机制(zhì)。长效机制四大(dà)关键是推动城(chéng)市群(qún)战略(lüè)、人地挂钩(gōu)、金融中(zhōng)性稳定(dìng)和房地产税。定金(jīn)环节，建立开发商违约后定(dìng)金保(bǎo)护(hù)机制，如将已(yǐ)支付定金冻结至房屋交付阶(jiē)段，保障(zhàng)购(gòu)房者定(dìng)金安(ān)全。签订(dìng)合同(tóng)环节，鼓励保险公司介入，为(wèi)房屋重大延期以及(jí)重(zhòng)大缺陷等情(qíng)况提供充分的保障。余款(kuǎn)支(zhī)付环节，建立按工程进度(dù)付(fù)款机制或交房(fáng)后按揭贷款机(jī)制，充分保(bǎo)护购房者的权(quán)益(yì)。资金监管环节，引入独立于开发商(shāng)、银(yín)行的(de)第三(sān)方资金监管机构，或(huò)由政府相关部(bù)门直接监管，以此(cǐ)防止(zhǐ)资金挪用现(xiàn)象。交付环节(jié)，建立商(shāng)品房保修期制(zhì)度。保修期内，开发商(shāng)应对(duì)房屋质量问题全权负责、免费维修，购房者在保修(xiū)期(qī)结束后(hòu)支(zhī)付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商品(pǐn)房(fáng)预售制(zhì)是大势所趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是(shì)权(quán)宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时(shí)代，对购房民众(zhòng)不公平的预售(shòu)制(zhì)已(yǐ)经过时了，该取(qǔ)消了(le)，改为(wèi)现房销售。另(lìng)一(yī)方面，取消预售制(zhì)，改为现房销售，开(kāi)发商(shāng)将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销手段(duàn)，而是(shì)所(suǒ)见即所得的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是对购(gòu)房民众的最根本最(zuì)实(shí)质(zhì)的保障，这样将(jiāng)极大的提升开发商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣(liè)币(bì)。

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